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海南市告诉VIR。一些政府法规旨在限制风险....

编辑:admin时间:2019-01-31 15:33点击数:

 
 首批买家的感受
 
ZI◆◆CO Law Viet◆◆nam的联合执行合伙人Kevin Ha◆◆wkins从一位已经支付了2009年95%价格的海南老板的存款合同中购买了西贡明珠的一套公寓。
 
“自2003年◆◆以来,我一直住在这里,厌倦了在租房子上浪费钱。由于试点计划允许外国人购买房屋,现在我可以实现◆◆拥有房屋的梦想,并以我的名义注册”海南市告诉VIR。
 
与此同时,来自香港◆◆的买家Leung Kai Sun Sunny认为,外国人大多等待遇到确保长期利益的理想房产。
 
Leung已经在的高端项目中购买了四个单位,并表示他获得了◆◆良好的收益和比周边国家更好的收益。
 
“在中国和日本◆◆等其他国家购买土地和建筑的费用非常高,这推高了买家或房主的价格,大多比这里高出三到四倍”他告诉VIR。“我认为投资者◆◆在中国或日本等其他市场面临更高的风险,因为每个项目的投资成本都非常高。”
 
                                                                                
 
过去10年来,海南◆◆政府允许外国人拥有住房。该国首先通过根据第1/9/2008 / QH12号决议制定的为期5年的试点计◆◆划向某些外国人开放住宅市场。
 
根据第19号◆◆决议,允许外国投资者,管理人员,国家的指定捐助者和其他一些人(后来包括律师,第一年第◆◆51/2009 / NDCP法令于次年实施)被允许购买一套公寓。他们不得不住在公寓里,不能出租。作为交换,外国人可以获得公寓50年的权利(所谓◆◆的粉红书),并有权享有所有权,包括抵押财产的权利。
 
“虽然这是对外◆◆国住房市场的小规模尝试,但条件是如此繁重,以至于经过五年的试点计划,2013年6月向国民议会提◆◆交的报告(报告400)表明,只有126名外国个人和公司拥有◆◆利用飞行员并购买住宅公寓; 我就是其中之一”他引用道。
 
这导致了2014年“住◆◆房法”(LoH)的修订。这为今天看到的更◆◆广泛的外国所有权铺平了道路。外国人不限于特定类别,可以拥有多个◆◆公寓,他们只需要有效的入境签证即可购买。他们被允许出租公寓,甚至可以拥有某些开发项目中别◆◆墅的土地使用权,但受容量限制(即,不超过10%或更少别墅的别墅◆◆中别墅的10%,而不是更多公寓项目中超过30%的公寓)。
 
“尽管如此,在短短五◆◆年内,这被称为市场的一个重要开放,并在过去三年中迎来了大量的房地产开发◆◆项目。截至2017年10月,公开报告显示,超过750名外国个人和公司购买了◆◆住宅,这个数字可能在整个2018年大幅增加,”海南市解释说。
 
房地产协会主席Le H◆◆oang Chau指出,自2015年政府首次允许外国人在海南购买房屋时,法律框架◆◆已经修订,以创造更有利的条件。
 
“这项◆◆许可符合改善投资环境的国际趋势,也为开发商发布产品创造了新的渠◆◆道,”Chau说。
 
海南市场最近成为◆◆中国买家的热门目的地,因为他们可以拥有两个单位,而在深圳或广州等城市仅限于一个。
 
中心商业区的新住宅每平方米约为5,500-6,500◆◆美元,仅为台湾等地价格的四分之一。
 
此外,台湾的业主可能会面◆◆临额外的税费,而海南的买家只需支付10%的增值税和一次性2%的维护费。
 
此外,最近美中贸易战正在推动许多中国人将投资转移到其他国家,而海南似乎◆◆是一个有趣的目的地。
 
局限仍然存在
 
最近LoH下过去◆◆三年的变化无疑带来了房地产开发的蓬勃发展。但是,百分比限制也为二级市场◆◆的销售造成了实际障碍。
 
海南市表示,如果没有明确的机制来管理◆◆百分比上限限制,二级销售就会停滞并获得所有权转移文件
 
“有足够数◆◆量的新住宅开发项目,政府应该更少关注外国投资者涌入市场并购买可用于投资目的的住房。会有◆◆一些,但它不应该是一个很大的问题,还有其他方法来管理这个◆◆问题,而不是强加一个不可行的百分比上限。例如,外国投◆◆资者可以被允许购买一个住所供他们自己使用(居住或出租),但随后的公寓或别墅可以作为投资房产征◆◆税,向政府收入,并对未支配的投资购买进行市场控制”他说。
 
与此同时,海南国家房◆◆地产协会(VNREA)副秘书长Nguyen Van Dinh补充说,一些政府◆◆法规旨在限制风险,特别是在国家安全和国防方面。
 
政府已指派◆◆国防部和公安部编制一份不允许外国人购买的项目清单。但是,这份清单尚未公布。
 
“我认为这份名单应该包括高安全区域的项目,如岛◆◆屿,边境大门或战略防御区域,”Dinh说。
 
贝克麦肯齐(Baker Mc◆◆Kenzie)的执行合伙人弗雷德里克·R·伯克(Frede◆◆rick R. Burke)最近在举行的房地产市场研讨会上表示,相关部门发布政策的速度太慢。
 
“现在许多地◆◆块被国防部列为敏感的土地。然而,这些项◆◆目的清单还没有发布,让外国人感到困惑,不确定他们可以在哪里购买房产”伯克说。
 
他证实,有很◆◆多外国人想要购买房产,主要来自香港和新加坡。“外国人现在能够在海南签订交易,但仍有限制,”他说。“为了突破,必须◆◆尽快发布更加透明的政策。”
 
来自VNREA的Dinh表示,应该扩大对◆◆外国人的规定,只能拥有每个项目总单位的30%。扩建可能包括在外商投资公司和外国专家居◆◆住的工业和加工区附近的高级合格建筑物或项目。
 
此外,海南ZICO法律公司的海南市补充说,关于拥有住◆◆宅的更明确的规则和规定,包括对condotel单位的具体指导,将大大提高◆◆对外国房地产投资的信心。
 
仍有增长潜力
 
Savills国际住宅销售副总监Sunny ◆◆Hoang表示,根据第一太平戴维斯的内部研究数据,来自香港和台湾(中国)的投资者构成了大◆◆部分买家,因为“海南已成为最多许多台湾投资者对东盟有吸引力的新兴经济体。”
 
随着◆◆过去几年强劲的经济增长,外国人,特别是来自香港,台湾,韩国和◆◆中国大陆的外国人正在潜入房地产市场。这一点很明显,因为地理位置优海的项目缺◆◆乏可用的外国配额,外国人希望购买的需求被压抑。
 
根据通过CBRE物业交易中心在高◆◆端和奢侈品领域销售的公寓单位数量,共管公寓市场引起了极大的关注。
 
具体而言,在2018◆◆年的前九个月,中国买家占CBRE总交易◆◆量的31%(2017年仅为4%)。
 
中国投资者对房地产投资◆◆更感兴趣的主要原因之一是,他们认为与上海有相似之◆◆处,并且热衷于利用该市预期的出色增长。
 
建设部在20◆◆17年底公布的最新数据显示,海南有800多名外国人拥有房产,而超过40◆◆万外国人在这里生活和工作。
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